Mijn favorieten

Meldings- en informatieplicht

Artikel 3 van de koopakte: de meldings[G1] - en informatieplicht

Voor een cliënt van mijn kantoor ben ik aan het onderhandelen over een appartement in Zuid. De onderhandelingen lopen al geruime tijd, bijna een maand. In de afrondende fase wordt het vaak nog spannend of er een overeenkomst wordt bereikt omdat dan het geld ’zichtbaar wordt’.
Dat houdt in dat een bedrag minder abstract wordt en het goed voor te stellen is. Voor veel mensen is een bedrag van € 10.000,-- concreter en beter te bevatten dan € 1.00.000,--.

Terug naar de casus. Er wordt een overeenstemming bereikt over een koopsom van € 1.750.000,--, de oplevering is akkoord en de ontbindende voorwaarden zijn besproken en op papier gezet.

De kopende partij blijft een gevoel van onbehagen houden en ik organiseer een bespreking met de verkopende partij, om eventuele losse eindjes weg te werken. Nogmaals vraag ik of wij alle documentatie hebben ontvangen betreffende het object. Nu krijgen we echter van verkopers te horen dat een architect nog stukken heeft inzake de geplande verbouwing. Nadat we deze hebben opgevraagd en bestudeerd, blijkt dat er wellicht asbest in het object en/of de grond aanwezig kan zijn. Dit deel ik mede aan mijn cliënt.

Tijdens de laatste bespreking komt dit punt ter sprake en worden er bedragen genoemd over en weer. Mijn voorstel om even afstand te nemen en de verkoper met een voorstel te laten komen, pakken partijen op. De volgende dag komen de verkopers met excuses en geven aan dat ze de rapporten eerder hadden moeten verstrekken. De prijs blijft echter staan en er worden geen concessies gedaan.

De situatie die is ontstaan, is voor beide partijen nu niet bevredigend en dat is in een laatste fase van een onderhandeling een patstelling. De koper vindt dat zijn eerlijkheid niet wordt beloond. Hij had immers in deze fase de informatie niet hoeven delen en in plaats daarvan had hij achteraf de verkopers kunnen aanspreken op verborgen gebreken en een financiële vergoeding kunnen vorderen voor het weghalen van het asbest. De verkoper vindt dat men al genoeg heeft toegeven in de prijs en dat koper het bedrag van het saneren, maximaal € 6.000,--, op zich moet nemen.

Het contact en het vertrouwen tussen verkoper en koper waren tot op het moment van de laatste onderhandeling goed. Het vertrouwen in de overeenkomst en in de verkopende partij is geschaad. De kopende partij voelt zich nu de onderliggende partij en vraagt zich af of er nog meer boven tafel komt.

Dit alles was niet gebeurd als verkoper zijn dossier op orde had gehad en alle informatie in eerste instantie had verstrekt. Daarbij ben ik er van overtuigd dat de prijs hetzelfde zou zijn geweest. Het verschil ligt erin dat koper dan de keus had gehad en er rekening mee had kunnen houden. Dat was nu niet het geval.

Het niet tijdig verstrekken van alle documentatie heeft er uiteindelijk toe geleid dat de transactie niet tot stand is gekomen. Hieruit is overduidelijk te zien dat voorbereiding en meldingsplicht bij verkoop erg belangrijk is. 

 [G1]Is het meldingsplicht, zoals hier staat, of mededelingsplicht, zoals je in de laatste zin gebruikt?

Geschreven door: Otte van Apeldoorn, NVM makelaar en RT.